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亞洲主要房市過熱風險來臨?

近幾十年來,多數發達經濟體的住房價值持續跑贏通膨。在移民流入、供應受限和有利融資條件的支持下,主要城市的長期實際價格漲幅甚至更大。然而,房地產存在週期性而且市場容易過熱,這使得泡沫現象周而復始出現。典型的預警信號包括房價與當地收入和租金脫鉤,以及實體經濟失衡,比如過度借貸。


(圖片來源:Reuters)


「瑞銀全球房地產泡沫指數」分析了全球 25 個城市的房價過熱風險。以下為重點摘要:


全球大城實際房價平均下跌5%,基本面修復中


通膨攀升和長達 10 年的低利率時代結束,導致全球各大城市的實際房價平均下跌 5%,這是自全球金融危機以來的最大跌幅。在過去 3 年存在泡沫風險的市場中,包括香港、多倫多、法蘭克福和倫敦,平均跌幅更是達到 10%。


而由於就業市場等基本面因素更為穩固,全球金融中心目前處於疫情爆發以來,最為平衡的水平。事實上,今年的全球房地產泡沫指數顯示,只有兩個城市 (東京和蘇黎世) 位於「泡沫風險」區域,低於一年前的 9 個,以及疫情期間的 7 個。



東京成亞洲唯一「泡沫風險」房市


儘管全球宏觀經濟趨勢不容忽視,但房地產市場的基本原則,依然是「地點」至上。亞太區四大金融中心的情況,明顯體現出這一點,其中各市場都具有獨特的基本面:


■ 澳洲雪梨


澳洲雪梨房地產市場異常動盪。實際房價在 2020 和 2021 兩年內飆升近 25%,接著澳洲央行激進加息,引發了價格大幅回跌至 2018 年水平。在此之後,市場已回升 9%。


■ 日本東京


東京的住房市場,已經與日本其他地區和亞太地區脫鉤。2023 年前 8 個月新建公寓,每平方米的平均價格按年飆升 30%。由於通貨緊縮以及具吸引力的融資條件,過去 20 多年以來,房價名義複合年增長率維持在 2%。


不過,自 2020 年以來,租金和淨移民人數一直在放緩,家庭收入增長滯後,抵押貸款利率開始上升。綜合這些因素,東京成為今年唯一存在泡沫風險的亞洲城市。然而,由於金融狀況仍相對寬鬆,未來幾年房價還可能溫和上漲。


■ 新加坡


自 2010 年推出十輪降溫措施,實際房價在過去 5 年仍上漲 15%。不過,政府的干預措施已令市場開始調整。從 2022 年中期至 2023 年中期,房價漲幅 (經通膨調整後) 放緩至 3%。在房價上漲的同時,當地實際租金自 2018 年以來勁升 40%,較一年前上漲 25%。新加坡因此成為唯一「以租養房」所需租金年數低於 10 年前的市場,進而令估值從「過高」降至「公允」水平。


■ 香港

香港首次從「泡沫風險」下降至「估值過高」區域,不過香港的房價,仍是全球數一數二高昂的市場。儘管實際房價在 2003 年至 2018 年間漲了 4 倍,但收入停滯不前,租金在此期間僅漲 50%。實際房價從 2022 年中至 2023 年中下跌 7%,將房價拉回到 2017年的水平,使得香港的排名有所改善。預計到今年底前,房價將再下跌 2~3%。


(資料來源:工商時報)

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