近幾十年來，多數發達經濟體的住房價值持續跑贏通膨。在移民流入、供應受限和有利融資條件的支持下，主要城市的長期實際價格漲幅甚至更大。然而，房地產存在週期性而且市場容易過熱，這使得泡沫現象周而復始出現。典型的預警信號包括房價與當地收入和租金脫鉤，以及實體經濟失衡，比如過度借貸。
(圖片來源：Reuters)
「瑞銀全球房地產泡沫指數」分析了全球 25 個城市的房價過熱風險。以下為重點摘要：
全球大城實際房價平均下跌5％，基本面修復中
通膨攀升和長達 10 年的低利率時代結束，導致全球各大城市的實際房價平均下跌 5％，這是自全球金融危機以來的最大跌幅。在過去 3 年存在泡沫風險的市場中，包括香港、多倫多、法蘭克福和倫敦，平均跌幅更是達到 10％。
而由於就業市場等基本面因素更為穩固，全球金融中心目前處於疫情爆發以來，最為平衡的水平。事實上，今年的全球房地產泡沫指數顯示，只有兩個城市 (東京和蘇黎世) 位於「泡沫風險」區域，低於一年前的 9 個，以及疫情期間的 7 個。
東京成亞洲唯一「泡沫風險」房市
儘管全球宏觀經濟趨勢不容忽視，但房地產市場的基本原則，依然是「地點」至上。亞太區四大金融中心的情況，明顯體現出這一點，其中各市場都具有獨特的基本面：
■ 澳洲雪梨
澳洲雪梨房地產市場異常動盪。實際房價在 2020 和 2021 兩年內飆升近 25％，接著澳洲央行激進加息，引發了價格大幅回跌至 2018 年水平。在此之後，市場已回升 9％。
■ 日本東京
東京的住房市場，已經與日本其他地區和亞太地區脫鉤。2023 年前 8 個月新建公寓，每平方米的平均價格按年飆升 30％。由於通貨緊縮以及具吸引力的融資條件，過去 20 多年以來，房價名義複合年增長率維持在 2％。
不過，自 2020 年以來，租金和淨移民人數一直在放緩，家庭收入增長滯後，抵押貸款利率開始上升。綜合這些因素，東京成為今年唯一存在泡沫風險的亞洲城市。然而，由於金融狀況仍相對寬鬆，未來幾年房價還可能溫和上漲。
■ 新加坡
自 2010 年推出十輪降溫措施，實際房價在過去 5 年仍上漲 15％。不過，政府的干預措施已令市場開始調整。從 2022 年中期至 2023 年中期，房價漲幅 (經通膨調整後) 放緩至 3％。在房價上漲的同時，當地實際租金自 2018 年以來勁升 40％，較一年前上漲 25％。新加坡因此成為唯一「以租養房」所需租金年數低於 10 年前的市場，進而令估值從「過高」降至「公允」水平。
■ 香港
香港首次從「泡沫風險」下降至「估值過高」區域，不過香港的房價，仍是全球數一數二高昂的市場。儘管實際房價在 2003 年至 2018 年間漲了 4 倍，但收入停滯不前，租金在此期間僅漲 50％。實際房價從 2022 年中至 2023 年中下跌 7％，將房價拉回到 2017年的水平，使得香港的排名有所改善。預計到今年底前，房價將再下跌 2～3％。
(資料來源：工商時報)
Comments